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房地产行业:政治局工作会议关于房地产内容点评-政治局将稳定市
发布日期:2022-08-01 15:44   来源:未知   阅读:

  事件:7月28日,中央政治局召开会议,研究当前经济形势和经济工作。会议中有关房地产行业内容包括:要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

  本次政治局会议把“稳定房地产市场”放在首要位置,和“保交楼、稳民生”呼应,后续稳定市场的政策有望加速推出。稳定房地产市场可以从两方面来理解,一方面是稳定地产来形成对经济的向上拉动,另一方面是化解行业目前面临的风险。当前无论是销售,还是新开工、拿地、投资都处于景气度最差时期,1-6月全国商品房销售金额同比降幅为28.9%,房地产开发投资完成额同比减少5.4%,对经济形成持续向下的拖累。同时,行业风险事件频出,房企违约、项目停工、业主停贷等事件的发生关系到金融风险和民生稳定。疲弱的销售会加剧资金压力较大的房企出现流动性危机的速度,由此带来连锁的市场风险。会议将“稳地产”放在“房住不炒”之前,意味着当前经济稳定是第一位,后续对市场的托底动作将加大,若想实现稳定化解风险,则需要各方的支持和配合,中央、地方政府、金融机构的合力才是化解问题的关键,终极结果是行业的格局改善和市场的平稳运行。

  “因城施策”层面或迎来高能级城市对改善性住房需求的政策支持。会议强调“因城施策用足用好政策工具箱”,并延续“支持刚性和改善性住房需求”的表述,意味着政策宽松将继续演绎,并且范围和强度会加大。今年上半年二线及三四线城市的楼市政策宽松的效果不及预期,市场在6月迎来弱复苏,但7月在风险事件的影响下继续探底,截至7月27日,我们重点跟踪的30城新房销售面积同比下降35%,环比下降27%。目前各线城市的库存均处于高位,具备宽松条件,期待未来政策对一线城市的改善性需求进行支持,修改“认房认贷”规则或为之后高能级城市政策调整的主要抓手。

  投资建议:目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复,目前最关键的是恢复市场信心,本轮销售的修复较之前更加艰难和曲折,我们认为政策更大程度的实质性宽松已经在途,房贷利率仍有下降空间,需求侧政策演绎范围加大,化解风险的资金支持和各方合力正在孕育,下半年行业局面大概率将迎来改善;土拍市场优质地块比例加大,溢价率处于历史低位,中长期来看,土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、滨江集团(002244)、龙湖集团。建议关注优质物业管理公司:招商积余(001914)、旭辉永升服务(1995.HK)。

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